日本放寬外資購屋限制？改採透明化策略衝擊房市兩極化

商傳媒｜吳承岳／台北報導

針對外國人在日本購置房產的議題，日本自由民主黨已摒棄一概「禁止購買」的策略，轉而推動更為嚴格的交易透明化措施。這項新方針預計將對過熱的都市房產市場和觀光區帶來深遠影響，並可能導致房市兩極化發展。

自由民主黨外國人政策本部在今年6月9日公布的第二份提議中指出，為「確保國土的妥善利用並消除國民在國家安全上的疑慮」，將逐步要求在不動產登記與林業法等土地相關制度中，開始掌握土地所有者的國籍資訊，逐步建立全國範圍內土地所有者國籍的掌握機制。這項提議將土地交易視為不單純的經濟行為，而是可能影響國家安全、主權及地方社會安定的重要議題。

此新政策方向對日本不動產投資市場影響甚鉅，特別是在外資容易進入的都心公寓、飯店、觀光地不動產、物流設施和開發用地等領域，投資判斷依據可能因此改變。目前看來，日本不太可能像加拿大或紐西蘭一樣全面限制外資購置房產，更傾向於結合英國的「強化透明度」與澳洲的「依用途、區域管理」模式，建立一套獨特的制度。

未來，日本政府將加強對安全保障上重要土地、國境離島及防衛設施周邊土地的實質支配者確認。針對都心高價公寓，則會持續掌握外國法人、非居住者、短期轉售、空置持有及民宿使用等情況。這意味著，未來將更嚴格審視「誰在買」、「資金來源為何」以及「用途為何」。這項政策要求外國投資者和海外法人必須提供更嚴格的身份證明、在留資格、資金來源、匯款路徑、實質支配者和使用目的等資訊，相關銷售、仲介、開發商、信託銀行和基金管理公司也將面臨更高的合規要求。

這些變革並非要全面阻止外資，而是要篩選外國資金的「質」而非「量」。短期轉售、匿名法人名義取得以及以空置為前提的投資將面臨阻力，而以長期持有、開發投資、地方再生、飯店觀光設施及租賃住宅供給等明確目的的投資則相對容易被接受。

儘管有聲音認為這項政策能抑制房價，但自由民主黨指出，房價飆漲主因不單是外資需求，還包括建築成本上升、用地取得困難、再開發區域稀缺、國內富裕階層的資產保值需求，以及雙薪高收入家庭傾向選擇都心居住等因素。因此，即便新規定上路，都心精華區的房價預期不會大幅下滑，反而可能出現市場兩極化：優越地段、品牌、稀有性高的物件仍將持續受到國內外富裕階層和機構投資者的青睞，而僅有高價但缺乏實質需求支撐、或過度依賴外資退場策略的物件，銷售期可能會拉長。