中國房市泡沫破裂警訊不斷 專家：謹慎評估投資價值避重蹈覆轍

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

中國房地產市場近年來面臨的泡沫化危機，不僅牽動其國內經濟穩定，也提供全球觀察者深刻的啟示。有分析指出，中國房價高漲卻缺乏實質支撐，呈現明顯的泡沫化現象。

追溯中國房市的發展，中華人民共和國國務院在 1998 年決定將房地產市場私有化，以改善國家管理下老舊的居住環境，並將房地產視為 1997 年亞洲金融危機後推動經濟成長的新引擎。這項政策促使國有企業以折扣價將房屋出售給員工，進而帶動建築業蓬勃發展與市場需求激增。值得注意的是，中國的房地產開發商是向地方政府購買「土地使用權」，使用期限通常為 70 年，屆期後屋主雖可申請延期，但可能需支付類似房產稅的費用。

然而，數據顯示，2005 年至 2019 年間，中國住宅房價上漲了 81%，遠高於同期消費者物價 44% 的漲幅。市場的非理性繁榮也引發警示，中國富商王健林（Wang Jianlin）早在 2016 年就曾預警中國房地產是「史上最大的泡沫」。

一項由 Gary Smith 和 Wesley Liang 於 2019 年夏季進行的研究發現，在北京和上海這兩個一線城市，公寓價格竟是年度租金的 50 倍以上，且即便不計土地使用權續約費用，房屋自住的潛在報酬率也往往為負值。這與房市泡沫的定義相符，即房價已遠超房屋所有權所能產生的實際收益（租金收入扣除房貸與其他支出）。研究團隊因此斷言，北京和上海的房市已處於泡沫之中，市場價格顯著高於其內在價值。此現象與 1980 年代末期的日本房地產泡沫有異曲同工之妙，當時東京、京都和大阪的房價亦曾達到年租金的 50 倍，隨後在 1992 年至 1995 年間大幅下跌。

不同於 2008 年美國次級房貸危機時期，中國的房貸放款標準相對嚴格，首購族頭期款約為 30%，購買第二套房更需高達 60% 至 80%，這意味中國房市較少因過度借貸而迅速崩潰。分析人士認為，中國政府不太可能坐視房市全面崩盤，因為潛在的衝擊過於巨大。該研究也預測，若泡沫洩氣，中國政府可能會透過法律、法規或直接收購等方式介入，防止市場崩潰，使其「最終將是悄然收場，而非一聲巨響」。事實上，自 2019 年以來，中國房市價格，尤其是一線城市，已呈現通貨緊縮現象，中華人民共和國國務院也已陸續實施穩定市場的政策。

中國房市的經驗警示，無論買房是自住或投資，審慎評估房屋的內在價值（例如租金收益與自住節省的租金），而非僅仰賴房價上漲帶來的資本利得，才是健康的市場之道。對於消費者而言，瞭解房產價格與其實際價值的關係，有助於做出更明智的決策。