首爾「全租」房轉「月租」加速 韓政府研議ISA改革減衝擊

商傳媒｜吳承岳／台北報導

韓國首爾的租屋市場正經歷顯著轉變，越來越多的「全租」物件正加速轉為「月租」，導致租客的居住負擔日益加重。與此同時，韓國政府考量到市場上的擔憂，預計將修正其個人綜合資產管理帳戶（ISA）的稅務改革方案。

根據《世界日報》報導，在韓國獨特的租賃制度中，「全租」（Jeonse）是指租客在租期開始時向房東支付一大筆保證金，而無需每月支付租金；租約結束時，房東需全額退還該筆保證金。相對地，「月租」（Wolse）則類似台灣常見的月繳房租形式，通常搭配一筆較小的保證金。

數據顯示，首爾公寓的「全租轉月租」趨勢明顯加速。2017年至2024年間，首爾的全租戶數減少了超過3萬戶，而包含半月租在內的月租戶數則增加了逾5萬戶。在總租賃交易中，全租所佔比重從2017年的69.7%下降至2024年的61.9%，而月租比重則從30.3%上升至38.1%，兩者變化幅度皆為7.8個百分點。今年1月至5月，全國住宅租賃交易中月租佔比累積達68.6%，較去年同期上升7.6個百分點。此外，全國公寓全租價格今年以來累計上漲3.11%，而首爾地區的累計漲幅更高達6.74%，是去年同期的五倍。全國綜合住宅月租價格在6月也比前一個月上漲0.38%，其中首爾月租價格漲幅更高達0.96%，創下2015年6月以來的新高。

專家指出，全租向月租的轉變，加上租金和月租同步上漲，正大幅增加租賃民眾的居住開支。西江大學房地產學教授權大中分析：「若全租轉月租的趨勢持續，一般民眾的可支配所得將會減少，購屋將變得更為困難。」友利銀行不動產研究室主任咸英珍也預測：「房東轉嫁稅負成本給租客的趨勢將會出現，這可能導致下半年月租化和租金上漲持續。」韓國政府先前提出的稅制改革方案，因加強對非自住住宅的稅務負擔，被認為可能促使房東出售住宅或將全租房轉為月租房，進一步加劇租客壓力。

為回應各界疑慮，韓國政府將對個人綜合資產管理帳戶（ISA）的稅務改革方案進行修改。個人綜合資產管理帳戶（ISA）是一種享有稅務優惠的投資帳戶，目的是鼓勵民眾儲蓄與投資。原先的稅改草案計畫廢除ISA年度繳款額度可遞延的規定，並將繳納期限限制在10年（現有ISA則為5年）。然而，政府目前正研議允許既有ISA及新增的「生產性金融ISA」皆能遞延繳款額度，並讓契約期限得以事實上無限期延長。但「生產性金融ISA」的投資標的，預計仍將限制於國內股票、國內股票型基金及國民成長基金，海外股票型ETF很可能不會納入，維持鼓勵國內投資的初衷。

值得注意的是，在今年第二季，韓國多家證券公司創下史上最佳業績，這不僅受惠於國內股票交易量增加，海外股票交易擴大，以及投資人對特定股票（如三星電子、SK Hynix）的單一標的槓桿型ETF（Exchange Traded Fund）交易熱絡，都為證券商帶來豐厚的交易手續費收入。從5月27日至7月底，僅三星電子和SK Hynix的16檔單一標的槓桿型或反向型ETF，就為證券商帶來了高達893.5億韓元的佣金收益，同時韓國交易所也從中賺取了279.11億韓元的費用，合計超過1,200億韓元。