對老舊房屋屋主而言，對「都更」或「危老重建」真是充滿期待又怕傷害｜房地產

2022/11/03 09:34:56

李永然律師

對老舊房屋屋主而言，對「都更」或「危老重建」真是充滿了期待又怕傷害，一方面期待重建，免得一地震就四處檢查是否有裂痕；但又怕「萬惡奸商」侵害自己的權益。對建商而言，雖然都更或危老重建，代表重大商機，但也代表更多壓力與責任，尤其尚未開建，就得付出巨大的拆遷費、補償費，萬一碰到多家釘子戶，更傷腦筋。加上坊間流傳著——越後面答應的人，可以得到更多的補償，於是，人人都想當最後一根釘子……。

據內政部不動產資訊平台2021年的統計，台灣三十年以上老屋約有四百五十萬戶、超過全台房屋比例的一半，二十年後更將高達七百四十萬戶。其中又以台北市老屋有六十四萬餘間、佔了全市房屋的71.37%，是台灣老屋比例最高的城市。因此，台北市的危老改建申請案的數量與核准案件也是六都之冠。

早期只有《都市更新條例》時，只能適用該條例，雖然大家躍躍欲試，但隨著諸多問題叢叢的都更案，令民眾卻步，建商也被民眾視為「奸商」。稍後因《都市更新條例》違憲，都更呈牛步發展。於是立法院三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（以下簡稱「危老條例」），總統也於民國106年5月10日公布，並且自同年5月12日起施行。而卡關多年的「都更條例」，也終於經立法院三讀通過，並由總統於民國108年元月30日公布施行，新修正的條文則自民國108年2月1日起正式生效。

於是老舊房屋屋主就有點霧煞煞了，都更？危老重建？要選哪一個？到底能不能一坪換一坪？原本的店面是寬廣，現在變成長深，這不是侵害權益了嗎？於是一場又一場的說明會上場。

申請門檻和面積是「都更條例」與「危老條例」兩者最大的不同之處，危老重建的申請門檻比較低，只要符合三十年以上、房屋有安全之虞，或是無電梯者，都可以申請，申請面積沒有限制。但都更的面積至少要在1,000平方公尺以上，且需位於都市更新地區或都市更新單元。所以面積小的基地適合走審核速度快、門檻較低的危老整建。若面積夠大，則適合採用都更模式，因為可以享有較高的容積率。

有鑑於民眾迫切希望老舊房屋重建，但對都更與危老重建充滿疑問，永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《危老都更重建權益保障手冊》，由永然聯合法律事務所桃園所許啟龍律師擔任主編、永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士擔任副主編，率領永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所律共同執筆，解說老屋重建應有的認識及相關事項，同時也邀請實務上推動危老重建的台北市危老重建工作站內湖AIT站李文嬌站長分享她的經驗。

內容包括：認為「危老」重建與「都市更新」重建之差異；運用「合建」或「委建」進行危老重建或都市更新，何者較有利；都市更新實施方式及流程、權利變換與協議合建的差異；不動產所有權人與建商簽訂合建契約的注意事項；合建契約之各方均應注意契約糾紛的避免與預防……等。