政府連四波打房再加上通膨升息壓力 賴正鎰：明年房市呈「量縮、價微揚」格局
（陳昱均／綜合報導）在這個後疫情時代，出現全球資金氾濫、低利率與通膨現象，為求保值，資金搶進股市、房市與黃金市場，台灣今年推案爆量突破1.83兆元，年增11%，逆勢上演五連漲；對此，全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰認為，政府祭出四波打房後，看來短期還不打算縮手，而開發商土建融資貸款難，購地將轉趨保守，土地交易量可能會減少20％。
圖/全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰認為，政府祭出四波打房後，看來短期還不打算縮手，而開發商土建融資貸款難，購地將轉趨保守，土地交易量可能會減少20％。引新聞攝
對於明年房市表現，賴正鎰說，航運塞港至少還要2年，「建商難以控制物價與利潤的情況下，加上通膨與建材成本飆漲下，消費者為求保值，明年還是會照買房，但因為自備款要增加，所以房市應該會轉溫和，只是房價仍會續升，且建商購地與推案趨於保守，可能會改變供需結構」。他預估，明年總推案量將縮20%，約為1.45兆元，呈現「量縮、價續揚」格局，並表示：「政府打房失靈，是搞錯方向，建議應從控制物價，制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。」
圖/賴正鎰認為，政府打房失靈，是搞錯方向，建議應從控制物價，制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。鄉林不動產提供
針對國際局勢，新冠疫情對全球經濟與空海運交通產生嚴峻且複雜的影響，賴正鎰分析，歐美國家為拯救經濟，大舉印鈔產生全球資金潮，採貨幣寬鬆、低利率、紓困救濟等大規模刺激消費措施，但全球航運塞港造成貨運延遲，貨物與晶片短缺，物價持續上揚造成通膨壓力。
全球產業加速擴張，半導體及各類商品需求旺盛，台灣民間今年投資成長超過18%，在出口投資與民間消費帶動下，經濟表現優於預期。主計總處上修今年GDP達6.09%，可望創11年來的新高。台灣對大陸(含香港)出口額在前11個月已突破1718億美元，再創新高，年增25.7%，更佔台灣出口總額的42.3%，且貿易順差達953億美元，兩岸貿易迎來新一波盛況。
賴正鎰表示，各國新冠肺炎疫苗施打覆蓋率快速增加，也在追加第三劑，且口服疫苗已進入第二期的臨床試驗，預計明年下半年就可正式問世，疫情可望在明年下半年終結，屆時全球商務與旅遊的門戶邊境開放，景氣復甦腳步會更加快。全球持續低利率政策和空前的寬鬆貨幣政策環境，加上政府大規模的財政刺激政策，加重通膨現象，全球為求資產保值，大量投入股市，房市與搶購黃金，連台灣回流資金與低利，使房市出現前所未有的空前繁榮。
他指出，去年原預測今年房市受房地合一2.0閉鎖期延長為5年影響，全年總推案量會減少10%左右，總銷減為1.48兆元，將終止連4年漲，但全球通膨與打房等因素，今年全國總推案量竟逆勢突破1.82兆元，年增率達11%，意外上演了「五連漲」，成為2016年房地合一實施後連5年正成長的新高點，而且是不分蛋黃、蛋白區，全面翻揚，甚至六都之外的縣市，更有外溢效應，出現落後補漲趨勢，跌破眾人眼鏡。
房市有史以來的爆熱。也讓政府很緊張，從去年12月起祭出四次打房措施。行政院去年12月「健全房市方案」啟動首波打炒房，央行也以選擇性信用管制、金管會實施不動產專案金檢；立法院火速通過三讀通過預售屋實價登錄2.0、房地合一稅2.0修法並於今年7月1日起實施，將預售屋與紅單納管，限制5年的45%高額稅金閉鎖期。
財政部今年下半年起，更要求各縣市政府祭出囤房稅，提高持有第3戶以上的房屋稅率；央行緊接著宣布12月17日起降低自然人購屋及購地貸款成數為4成的新制，這已是央行自去年12月以來三度調整選擇性信用管制措施；甚至內政部準備提案修法，祭出「預售屋新五規」，嚴懲炒作最高處3年徒刑並最高可罰5000萬元。只是政府各部會接連打炒房措施，也都沒有將房價壓下來，而且越打房，房價越漲。
賴正鎰認為，政府推動多項重大公共建設，又碰上台商回流擴廠等需求，土地與資金熱，企業與建商都在搶工、搶料，導致物價指數與建材原物料飆漲，至今年11月的營建工程物價指數，更創下2008年金融風暴後近13年之高點。各地政府看到房市熱，不斷拿出公有土地標售，導致土地價格翻揚，建商為了要存活，只好繼續推案，就算政府緊縮土建融貸款額度，只能咬牙買地推案，也因為貸款難借，所以明年的土地交易預估將降20%。
表/營建工程物價指數年增率走勢圖。鄉林不動產研究室彙整提供
他預估，新冠疫情約在後年上半年結束，所以全球航運在未來兩年內，都還會塞車，物價持續維持高檔，而且建材物價飆升也吃掉開發商的利潤，每年平均利潤僅剩3%，進入微利時代，建商也因為利潤難以控制，紛紛取消預售，改採先建後售的成屋銷售，避免衍生合約糾紛。他也預告明年房價還會繼續漲，而且還可能再漲10%左右。
回顧今年房市表現，六都之中推案及總銷年成長率最多是南台灣，以高雄市的18.6%與台南市的16.9%，分居冠亞軍，以台南永康、新市及高雄橋頭、仁武受惠於南科與台積電等高科技大廠的擴廠題材，加上房價基期低，醞釀比價補漲行情。
表/2021年全台預售房市推案統計。鄉林不動產研究室彙整提供
連年推案量居冠的台中市，今年推案增幅未如高雄與台南，但中部為台商大本營，中科今年營業額首度衝破兆元，各重大建設陸續到位，周邊西屯區、龍井、大雅、沙鹿成推案一級戰區，大台中地區今年維持去年水準，而推案戶數在三萬戶大關上下，甚至外溢到彰、投地區。
他說，2022年房市將有五大趨勢：一、各國升息調控通膨，流動資金影響股房市；二、政府若禁止預售轉約，自住置產比例提高，投資客改長期佈局，走入包租代管市場；三、金管會提高金融土建融及房貸管制，不利中小建商布局；四、建商參與土地標售意願減低，都更與合建土地更搶手；五、土地價格推升未來房價，建商減少預售，新成屋更為搶手，供需失衡。