美國巨額房貸利率超車標準利率 83.2萬美元上限影響購屋族

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

根據美國 Mortgage Bankers Association（MBA）的調查顯示，截至2026年9月11日當週，美國的巨額貸款利率（Jumbo Rates）已超越標準貸款利率（Conforming Rates）。這項變化對計畫購買房屋的民眾，特別是貸款金額接近或超過美國聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency, FHFA）設定的標準貸款額度上限（Conforming Loan Limit）的購屋族，將產生顯著影響。

數據指出，截至該週，30年期固定利率的標準貸款平均利率為6.97%，而巨額貸款平均利率則升至7.03%。此前一週，兩者分別為6.85%和6.74%，顯示巨額貸款利率快速攀升並超車標準貸款利率。這項轉變意義重大，因為超過這個額度上限，貸款將從由房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）支持的標準市場，轉入巨額貸款的審核流程，而目前這類貸款的平均利率較高。

聯邦住房金融局已於2025年11月25日公布，2026年單一住宅的標準貸款額度上限為832,750美元，較2025年增加了26,250美元。此上限反映了該局房價衡量指標在2024年第三季至2025年第三季期間上升了3.26%。在高成本地區，標準貸款的上限甚至可達1,249,125美元。該局也指出，除了32個縣市或同等級行政區外，其餘大部分地區的標準貸款額度都會提高。

由於巨額貸款的利率是由投資組合放款機構和私人投資者決定，其重新定價速度可能比標準貸款更快，容易受到風險偏好、存款成本或二級市場避險操作變化的影響。這與標準貸款主要透過二級市場機制來錨定價格有所不同。因此，貸款利率的一週交叉現象，提醒購屋族在考慮貸款方案時，不能僅假設巨額貸款的條件與標準貸款「差不多」。

這項832,750美元的標準貸款額度上限，主要影響沿海高成本地區的換屋族、豪華郊區住宅市場，以及多單位的投資者。對於貸款金額接近上限的購屋者，建議採取一些策略，例如支付較大比例的頭期款、談判房價或貸款優惠，或利用「連環貸」（piggyback structures）組合（即標準第一順位抵押貸款加上房屋淨值信用額度或第二順位抵押貸款），以避免因跨越上限而必須轉向較高利率的巨額貸款。若借款人信用良好、儲備金充足、貸款成數（LTV）較低且收入穩定，巨額貸款仍可能提供具有競爭力的利率方案。