台灣的房市有泡沫嗎？房價會崩盤嗎？｜財經

曾經有個諾貝爾經濟學得主給泡沫經濟做這樣的描述：「如果今天價格上漲的原因是由於投資者相信「明天他們能以更高的價格賣出，而基本要素的價格又沒有調整，那麼就存在著泡沫。」也就是說泡沫經濟經常由大量投機活動所支撐，由於缺乏實體經濟的支持，因此這種價格的上漲就像泡沫一般容易破裂，經濟學上稱為泡沫經濟。

當房價高到沒人接盤的時候，房市就會崩盤

取得營建管理、商學、法學等三個博士學位的胡偉良分析，從歷史經驗來看，所有的泡沫中房地產應該算是最危險的一種。畢竟股市的暴跌通常還不足以拖垮銀行系統，但是房地產市場的一次崩盤，卻足以顛覆銀行的根基。日本90年代的房地產泡沫足堪借鑑，房地產泡沫破裂會造成骨牌效應，並拖垮銀行系統，造成整個國家的經濟危機。1990年代日本的房地產市場崩盤即來自過度的投機炒作，房地產出現泡沫後，政府也沒對銀行體系採有效監管，到了最後終於導致房地產市場崩盤，也導致日本隨後數十年的失落。

當房價不斷上漲，到沒人接盤的時候，房子賣不出去，房市有行無市，這時，房市就會崩盤。

提前刺破泡沫，讓房市軟著陸

大陸近期爆發的恆大事件，就是中共刺破房市泡沫的具體例證，從2016年起中共就提出「房住不炒」的政策主張，隨後並透過一連串的行政監管措施來壓制房地產泡沫，2020年的金融管制措施（三道紅線）更成了壓倒恆大的最後一根稻草。這些措施的目的就是要防止泡沫破裂導致房市崩盤，而使房市泡沫走向漸進式的軟着陸，就像民間的狂歡派對，明智的主人總是會在客人喝的爛醉之前撤掉酒杯，以防止醉後生事。

房地產是一個週期性的行業，2003年台灣房市從谷底的蕭條，走向復甦，中間碰到2008年的雷曼兄弟危機，2010 房市走向過熱，政府此時也開始頒佈了一連串打房措施（像：奢侈稅、實價登錄、房地合一），2016 年房市步入衰退，在經過4年的蟄伏後，2020 年重新步向復甦，這是房地產的正常週期的變化。

2021年政府眼見房市復甦，為了防範未然，開始祭出2.0 版的房地合一、實價登錄，央行也頒佈了金融管制措施。

從2000年開始，我就不斷的看到一些毫無根據的房地產預言，其中更不乏一些偽學者專家，他們的預言甚至只憑著過去的經驗，甚至感覺，以偏概全。我也很詫異這樣的學養竟然也能在市場上生存。

台灣的房價所得比偏高

世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8~5.5之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3~6之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。如果按照公佈的國內房價收入比來看，台灣房價的確高的驚人。國內六都的房價所得比超過10倍的有台北市、新北市、台中市等3都。而桃園市、臺南市、高雄市等都會區的房價所得比也都大於7倍以上，比國際上所認定的5.5或6倍為高。

房價過高的長期解決之道

降低房價收入比是個艱鉅的目標，絕非一蹴可及，一方面要讓房價緩漲；另一方面，則要振興經濟，提升民眾的所得水平，讓民眾的所得逐步提升，兩者雙管齊下，才能成功。一昧的打壓房價，但營建成本卻高掛不降，要降房價根本是緣目求魚，毫無可能。民眾所得不提升，則如何降房價所得比呢？反之，所得提升一定會伴隨房價提升，所以只有在房價上漲幅度小於所得增加的前提下，房價收入比才能有可能降低，除此之外，一切都只會是無稽之談。

必須坦白的說，要讓所有的人都買得起房是非常非常困難的任務，不論在先進國家或共產國家，都很難做到。「讓百姓居有其所」是政府應該出力、使力的地方，「政府應廣建社會住宅，以滿足民眾居的需求，讓買不起房子的有房可以住」，但追根究底，民眾擁有自己房子仍是緣於華人本性的內心剛性需求，這點很難改變。

營管博士/企管博士/法學博士 胡偉良

作者的文章有憑（依現狀事實探索本質真相）、有據（有理論根據，不胡說八道），不譁衆取寵，也不爭取流量。作者雖是建商，但卻沒有餘屋，因此更從不需為銷售煩惱，反而因為身在產業內，而能實事求是，不誤判、錯判。為了說淸事情，作者文章經常稍長，因此，只想閲讀「爽」文，取得一時之快的，建議可以略過不讀，以免浪費時間。反之，對於真的想掌握房地脈動的，作者可以肯定的告訴大家，僅此一家，別無分號。

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