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少子化和高房價所得比下，為什麼房價不會跌？｜財經

營管博士/企管博士/法學博士 胡偉良 38

房價是供需問題，當有能力買房的人多，而賣房的人少時，房價就會漲；反之，賣房的人多，而買房的人少的時候，房價就會跌。

少子化造成人口遞減，但家戶數變多

以前買房的人買房是爲了滿足全家的住房需求，而全家包括了：父親、母親、和小孩，而隨著家庭結構的改變，如今單人家庭愈來愈多，單人家庭、小家庭變多，使得我們的人口數雖然變少，但家戶數卻增加。

依據戶籍登記資料，99年底台灣家戶數達793萬7024戶，到108年底，遞增至883萬2745戶，10年來增近90萬戶，增幅達11.29%，到110年1月底止，戶數則再增為8,938,484戶，戶數的增加趨勢迄今未減；另一方面，戶量（每戶平均人口數）則逐年降低，由99年底2.92人，降至108年底2.67人，10年計減0.25人。到110年，戶量更降到2.63人。

上述的統計數據顯示，近10年來平均每戶人數逐年降低，2人以下家戶占比逐年上升，4人以上家戶占比則逐年遞減，反映家戶型態樣貌改變，每戶同住人數減少；至於1人家戶性別結構，桃園市、高雄市、台南市於各年度雖男性比率均較高，但兩性間差距逐年降低；新北市自101年底、台中市自107年底起反轉為女性比率較高；而台北市則自99年底以來均為女性比率較高。

家戶數變多代表房屋的需求量大，這個因素不利於房價的下降。

房價所得比為什麼愈來愈高？

取得營建管理、商學、法學等三個博士學位的胡偉良分析，當房價因為營建成本和土地地價的持續上漲而不斷增加的同時，若民眾的所得成長跟不上（不成長或成長太少）就會逐漸拉高房價所得比。

當前台灣大都會的可建素地已經愈來愈少，每回有素地標售，總是會看到建商高價競標，標出的價格遠遠高於底價，甚至達到底價的一倍以上，足證建商看好後市的房價，但也因此使得房價愈飆愈高，房子逐漸成為有錢人的專屬品，而買不起房的卻愈來愈買不起。

長期以來，房市因為投機和投資的介人，加劇部分地區的房價高漲，在政府打炒房政策的壓抑下，日後房住不炒漸成主流，在炒房退出之後，一般地區的房價逐漸演變成由住房的剛需和改善性需求所決定。但是大城市「優質」房產由於具稀缺性的屬性，所以仍將成為資本追逐的標的物，也就是說它的的金融屬性很難消除。

通貨膨脹下的抗貶值需求

最近這幾十年，能跑贏貨幣通脹的，真的很少，房產是極少數之一。

在貨幣大放水下，隨著貨幣不斷的增發，即便是在打（炒）房下，房產本身也不太可能會下跌，至少會隨著通脹及GDP增長繼續保持溫和上漲。

好房子作為房市中的稀缺產品，除了它基本的居住屬性之外，還有投資和金融屬性，自然也就成為避險的最佳選擇。

今年第三季開始，全省各地房價出現普漲現象，一方面，是來自營造和土地成本雙漲的推力；另方面，則來自民衆買漲不買跌和買房抗通帳心理，所造成的房價上升拉力，在推拉兩股力量共同作用下，使得房價縱然在政府打炒房的壓制下，依然扶搖直上。

由長期趨勢來看，由成本上漲引發的房價上漲已經成了不可逆的現實，往後新房房價只有大漲和小漲的可能，這也是民眾在買房時必須了解的現實。

營管博士/企管博士/法學博士 胡偉良

作者的文章有憑（依現狀事實探索本質真相）、有據（有理論根據，不胡說八道），不譁衆取寵，也不爭取流量。作者雖是建商，但卻沒有餘屋，因此更從不需為銷售煩惱，反而因為身在產業內，而能實事求是，不誤判、錯判。為了說淸事情，作者文章經常稍長，因此，只想閲讀「爽」文，取得一時之快的，建議可以略過不讀，以免浪費時間。反之，對於真的想掌握房地脈動的，作者可以肯定的告訴大家，僅此一家，別無分號。

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