花蓮震災後的房屋買賣與租賃　消費爭議法律問題解析

花蓮0403大地震，許多房屋、大樓、公寓因震災受損嚴重，有的嚴重傾倒，也有經政府建管單位張貼紅、黃單公告為危險建物等情，這時候如果在震災前後剛好有買賣行為進行，或租賃物毀損情形時，就會衍生相關消費爭議之法律問題，花蓮縣消保官李葳分別針對前面所說的兩種消費法律關係，進行簡單原則性規定的說明。

消保官李葳指出，針對買賣部分，按民法地373條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」簡單的說，在房屋買賣時，如果該不動產未移轉「交付」於買方實力支配前，因為震災導致房屋毀損，這危險就應由出賣人承擔，如果已交付予買受人，危險就應由買方承擔，實務上多以房屋點交或交付鑰匙時點來判斷；至於震災所致之瑕疵大小，如嚴重的梁柱變形龜裂，或較輕微的磁磚脫落或隔間牆龜裂，是否得主張解約、減少價金或損害賠償等，則有賴具體個案事證予以判斷。

另就房屋租賃部分，按民法租賃章節與消費者保護法，以及房屋租賃定型化契約應記載不得紀載事項等規定，如過出租人不能提供承租人租屋使用時，承租人是有權終止雙方租賃契約關係，此時房東依約如無其他扣押金事由時，是應該返還房客前所繳交之押金沒錯。但按前面所說的租賃定型化契約應記載不得記載事項中之規定，確實有如果無法點交或遺留物未妥善處理時，出租人對於押金抵充之相關規定，但今天如果是因為震災這種特殊情形，還強邀房客進入危險大樓搬離其所有物品與回復原狀等情，確實是有強人所難之虞。

李葳表示，建議房東與房客間，能心平氣和溝通協調彼此關係，如：房東退還押金，另約定日後電梯或房屋修繕完成得以安全進入後之一定期間內，搬離個人物品回復出租時樣貌；或房客折抵部分押金，將所遺留物委由房東處裡，上面這兩種方案都是不錯的選擇。無論如何本次災害，對花蓮鄉親生命與財產都已造成巨大的傷害，希望受災鄉親們都能彼此體諒，不要在天然災害後為自己又增添一些溝通上之誤解，進而產生法律上之困擾與紛爭。