歷史統計！歷次升息結束後一年　REITs平均漲18.4％

2023/11/22 15:52:41文／資深記者 李錦奇

雖然美國聯準會對結束升息仍不鬆口，但市場樂觀預期已近尾聲，對於REITs（不動產投資信託基金）來說，減輕不少壓力，保德信指出，根據1995年以來共四次的歷史資料統計，在聯準會結束緊縮週期後一年，REITs往往能繳出強勁報酬，平均可達18.4％，即使以單次表現來看，最低亦有近12％的漲幅。至於這次是否歷史重演，有待觀察檢驗。 

PGIM全球精選不動產證券基金產品經理林芷麒表示，過去2年在快速升息的影響下，全球資金棄REITs轉向更高收益的資產，導致全球REITs市場表現大幅落後全球股市約17個百分點，目前許多REITs交易價格相較資產淨值折價幅度高達25%。

林芷麒表示，不過，市場看好利率政策即將反轉，反而提供深具吸引力的切入時點，且REITs收益來源除了房屋增值的資本利得之外，租金收入、管理費用為最主要，也是相對穩定的報酬來源，平均每年租金報酬達7.26%，提供了REIT資產相當堅實的下檔保護。

林芷麒說，2020年疫情期間由於景氣和經濟活動低迷，對REITs的營運造成了影響，單季營運金流最低一度來到110億美元左右，隨著經濟活動持續復甦，美國軟著陸機率不斷提高，目前整體REITs市場的營運現金流不僅已完全恢復，甚至超越了疫情前的水準，達200億美元之上，意即產業更有餘裕可以增加併購等投資交易，有利股價表現。

林芷麒進一步分析，目前AI相關數據中心REITs市場火熱，能提供數據中心、託管和網路解決方案的相關REITs需求開始進入高速成長階段，另外像是工業、管理發展、醫療保健、住宅類等REITs也日趨蓬勃，以工業型REITs來說，受惠於物流倉儲需求與日俱增，從事工業配送和零售物業的持有、開發、管理、租賃，以及溫控倉儲等REITs需求面有增無減。

林芷麒認為，看好全球REITs種類多元化且遍布全球，包括資料中心、醫療保健、飯店、工業、基礎設施、辦公室、住宅、零售、自助倉儲、林地等，透過分散投資並靈活操作，除了可搭上全球不動產商機回溫趨勢，享受租賃收益之外還可獲得資本利得的優勢，亦能有效降低投資組合風險，建議投資人透過價值型投資法，聚焦美歐及亞洲區域，分析不動產資產現金流及公司股利的穩定性和成長性，掌握不動產資產的基本價值，並參與收益和資產增值機會。