美國商辦空置率創高 專家擔憂房產泡沫化

商傳媒｜記者金政美／綜合報導

多項數據顯示美國商辦市值恐大幅蒸發，MSCI Real Assets週三(19日)公布報告，截至今年第二季底，共有價值約248億美元的美國辦公物業陷入困境，慘況更甚歷年表現最差的飯店及零售物業。

另外，從全美地產經紀商協會（NAR）調查數據觀察，儘管疫情解封後，重返辦公室的人數逐漸上升，但在第二季左右，美國商辦大樓的空置率仍創下13.1%的歷史新高。

新冠疫情爆發後，居家辦公及遠端工作型態大增，今年第一季期間，美國辦公大樓空置率來到17.8%，創1993年以來最高紀錄；儘管疫情解封，辦公人潮回流的狀況並沒有明顯改善，專家預估今年商辦空置率可能將進一步增長至19%。

全美地產經紀商協會（NAR）將空置率創新高的原因歸咎於「混合辦公模式」，意即勞工在辦公室和遠端工作兩邊分配時間，留下大量的閒置空間。在全球景氣復甦緩慢及聯準會暴力升息環境下，許多公司出於成本考量而裁撤或搬遷，其中又以科技中心的空置數據增長最明顯。單季空置率漲幅最高的城市分別是：舊金山（San Francisco）達18.85%、休士頓（Houston）達18.64%、達拉斯-沃斯堡（Dallas-Fort Worth）達17.93%。

商業不動產其他領域也因空置率上升，進而對租金產生影響。根據房產分析公司Green Street調查，截至6月底，辦公大樓價值已下跌約27%，商業公寓大廈價格下跌約21%，購物中心價格下跌18%。從歷史經驗來看，2008年金融危機後，美國商辦價格耗時6年才復甦，有分析師預測，這次商業房地產價值的「大重整」可能會極度緩慢。

另外，根據美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）數據顯示，美國地區今年和明年將有約1.4兆美元的商業房地產貸款到期。當最後期限來臨，業主可能難以支出大筆本金，導致面臨更多違約風暴。